深圳二手房違約成本低促違約潮 毀約者既無房又要賠償
深圳房價暴漲違約多 法院重罰
違約賣傢考慮成本遠低於房價漲幅，法院判強制過戶並提高賠償金
作者：李亞坤
“3·30”新政引發深圳房價暴漲，不少賣傢考慮到違約成本要遠遠低於房價漲幅，因而選擇違約，引爆違約潮。最近，深圳南山區法院一審審理一宗賣傢違約糾紛案，除判決繼續交易外，還判決賣傢按每日萬分之五支付違約賠償。也就是說，賣傢面臨每月接近4萬元的違約賠償。對違約的賣傢而言，這份判決不可謂不嚴厲，既拿不到房產又要賠償不低的違約金，違約成本顯著增高。
房子剛賣“3·30”新政就來瞭
此案中，涉事房產位於深圳南山西麗的德意名居小區，建築面積74平方米。3月23日，業主與買傢通過中介簽訂協議，以262萬元出售。協議簽訂之後，買傢支付30萬元定金，剩餘首期款49萬元則由買賣雙方共同委托農行做瞭資金監管。銀行也出具貸款承諾函，承諾發放貸款183萬元。與此同時，賣方也委托擔保公司辦理贖樓。
一切看似順利，但進入6月之後，賣方委托律師連續發函，開始是催促要在七天之內支付房款或辦結按揭手續。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手續辦理速度往往取決於銀行，並非個人。七天之內辦結按揭手續並非個人能掌控。業主並不理睬，又以交易遲遲沒完成為由提出解除合同。6月底，賣方向擔保公司發函終止委托該公司辦理贖樓業務，交易徹底終止。
不容忽視的是，合同簽訂幾天後，“3·30”新政發佈，深圳房價暴漲。賣房之時，涉事房屋單價約3.5萬元/平方米。而搜房網歷史成交數據顯示，新政之後該樓盤房屋單價已躍升到每平方米4萬至5萬多元不等，以這套74平方米房產為例，總價攀升超百萬元。
違約成本低促成“違約潮”
不少業主面對房價暴漲選擇毀約，法院也迎來訴訟高峰。違約潮背後的原因之一正是在於，通常二手房買賣合同約定，若賣方逾期不履行合同，買方可解除合同，要求賣方支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。在實際判決中，法院還會根據不同情況調低違約金比例。
以這套262萬元成交房產來看，若業主毀約，雙倍賠償定金為60萬元，按合同成交價20 %賠償違約金則為52.4萬元。但此時房價暴漲百萬元，賠瞭違約金，仍有幾十萬元進賬。合同通常還會約定，若賣方違約，買方可要求對方以合同成交價為基數，按每天萬分之五支付違約金，同時繼續履行合同。
此前，多名律師在接受南都記者采訪時說，法院判決繼續履行合同非常謹慎，比較傾向於支持賠償違約金。背後原因也在於，二手房交易往往涉及贖樓、按揭貸款等復雜手續，需要買賣雙方嚴密配合，在鬧崩情況下，即便法院判處合同繼續履行，也難以執行。
隨著違約潮爆發，法院判決也發生變化。早前，深圳中院房產庭法官在講座中透露，二手房交易中，若買傢同意一次性付款且具備購房資格，法院通常會支持繼續履行合同。
毀約者既無房又要賠償
前述交易中，買傢就將業主訴上南山法院，同意一次性付款，要求繼續履行合同，還要求對方支付違約賠償。南山區法院一審判決認定，買方不存在任何違約，賣方單方面終止贖樓手續的辦理構成違約。鑒於買方同意一次性付款，且具備購房資格，法院支持買方訴求，判決交易繼續，賣方還要按合同約定，每天按合同成交價萬分之五支付違約金，直到交付房產為止。
此外，法院還判決賣方要協助買傢辦理申請減免稅務的手續，承擔案例受理費1 .3萬元、財產保全費5000元。在違約時間計算上，法院判決以業主發函撤銷擔保公司贖樓委托之日，即6月29日開始計算。依照此判決，截至10月，賣傢違約已3個月，每月支付違約金近4萬元。
若賣傢選擇上訴，不交付房產，且二審仍敗訴，這就意味著房產交付周期被拉長，違約金也將每天增多，直到交房。代理此案的張茂榮律師告訴南都記者，他代理的多宗二手房糾紛案，法院在處理違約金時往往會調低違約金比例，青年創業貸款率條件車貸試算表格信貸年息但此份判決全額支持未調低違約金比例，會讓業主違約成本增高，達到懲戒目的，有利於二手房交易秩序的恢復。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151015/074123480809.shtml
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